Skip to content
Урбанизмот во Македонија често се поврзува со корупција, клиентелизам и незаконско стекнување на дозволи за градба. Во многу општини, урбанистичките планови се менуваат по мерка на приватни интереси, додека јавниот интерес се става во втор план. Изградбата на објекти без соодветни дозволи, узурпација на јавен простор и легализација на дивоградби претставуваат јавно препознаен облик на урбан криминал, кој се толерира со години.
Родне ДЕОЛСКА* и Викторија ДИМИТРОВА**
Во последните десетина години во Штип забрзано се градат станови. Зградите никнуваат на секое слободно место и на секое државно земјиште што може да се продаде. Општината има интерес да продава земјиште, бидејќи така се полни општинската каса. Трендот го следи и праксата на инвеститорите да откупуваат семејни куќи во централниот дел на Штип, што ги претвораат во мали згради од 4 до 8 станови. При тоа, овие мали згради од типот А1 целосно ја зафаќаат парцелата, без да остават простор за паркинг или за зеленило, што создава дополнителен проблем на соседите.
„Никнуваат како печурки по дожд“, вака штипјани кои живеат во куќи во централното градско подарчје ги опишуваат градбите кои никнуваат веднаш до нивните домови. Нина Р. штипјанка којашто живее во централното градско подрачје, вели дека околу нив се градат и станбени згради, но и куќи, кои подоцна стануваат мали згради, со по неколку станови. Забележува дека централната зона веќе станува затрупана со градби.
„Во овој момент можам да ви кажам дека околу мене вакви куќи со по неколку станови има пет, од кои во три веќе има станари, а две се градат. Некои од нив немаат ниту паркинг, ниту зелена површина. Според она што можеме да го забележиме, во овие станови се населуваат или пензионери или студенти од Турција, кои учат на нашите штипски факултети“, вели Нина Р.
„Гладта“ за станови расте секојдневно, особено со зголемувањето на бројот на странски студенти, пред сѐ тие од Турција. Со тоа се зголеми и цената на квадратот, следејќи го правилото за раст на цените како што расте побарувачката. Така, цената на становите во централниот дел достигна до 1.350 евра за квадрат и продолжува да расте.
Ова предизвикува притисок на инвеститорите до општината. Нема седница на штипскиот општински Совет каде нема точка за прием на донација на детален урбанистички план. Со едноставен речник, тоа е ситуација кога одреден инвеститор сака да гради, меѓутоа, општината не ја следи брзината на инвестицијата со донесување на детален урбанистичка план или нема планирано средства, па инвеститорот се нуди сам да го плати донесувањето на ДУП-от, што се евидентира како донација.
Во последниот Годишен извештај за работата на ДКСК за 2024 година, помеѓу четирите најчести пријави за корупција до нив наоѓаат токму урбанистичките нерегуларности.
Општината не може да го забрани процесот на градење
Експертите кои со децении работат на ова проблематика и се сведоци на развојот, но и на урбанистичкиот хаос забележуваат дека законот е тој кој дава можност на урбанистите да исполнуваат желби на инвеститорите, односно дека проблемот со урбанизацијата е во начинот на донесување на Деталните урбанистички планови, како и на Генералните урбанистички планови, бидејќи не постои институција која на локално ниво контролира каков урбанизам се прави, како што тоа било пример во периодот на социјализмот со Државниот завод за урбанизам. Денес, за да се направи урбанистички план или измена, потребни се не повеќе од тројца луѓе кои сето тоа ќе го испланираат, а притоа ќе ги задоволат клиентелистичките потреби на инвеститорот.
Сепак, првиот човек на Општина Штип, Иван Јорданов, за Локал Актив вели дека сѐ она што е досега изградено од страна на приватни инвеститори е согласно Деталните урбанистички планови кои се донесени во минатото и тука општината не може ниту да го стопира ниту да го забрани процесот на градење, но затоа пак во иднина може да го планира развојот на градот, каде и во кој обем ќе се шири.
Купувањето на стан не секогаш нужно е врзано за обезбедување покрив над глава. Некои наши сограѓани ги вложуваат заштедите во инвестирање во недвижности.
Потврда дека континуирано се зголемува интересот за градење се и податоците на Државниот завод за статистика. Според последниот извештај од јули 2025 година издадени се 401 одобрение за градење, што е за 7.2 % повеќе во однос на истиот месец од претходната година. Само со издадените дозволи од јули, предвидена е изградба на 667 станови со вкупна корисна површина од 60.676 м2. Според издадените одобренија за градење, предвидената вредност на објектите во целата држава изнесува 31.699.433 илјади денари, што е за 345.3 % повеќе во однос на истиот месец од претходната година. Во овој износ најголема инвестиција е ветерниот парк на компанијата Алказар, што ќе се гради на територија на општините Штип, Радовиш и Карбинци во вредност од 500 милиони евра.
Од вкупниот број издадени одобренија за градење, 228 (56.9 %) се наменети за објекти од високоградба, 46 (11.5 %) за објекти од нискоградба и 127 (31.7 %) за објекти за реконструкција. Од вкупно 401 објект, на 232 (57.9 %) како инвеститори се јавуваат физички лица, а на 169 (42.1 %) објекти инвеститори се деловни субјекти.
Во Источниот регион се издадени 35 дозволи на 18 физички лица и 18 фирми, во вкупна вредност од 26,5 милијарди денари.
„Сегашните индивидуални објекти за домување се пренаменуваат во колективни, за што досега општината немаше можност да интервенира затоа што законот не беше допрецизиран. Она што е ново е дека има нов Правилник и уредба од Министерството за транспорт и врски донесени пред неколку недели, со кои се ограничува бројот на објекти кои се со намена индивидуално домување, т.е. да немаат повеќе од три станбени единици. Со ова се спречува злоупотребата на урбаното дивеење кое се случуваше досега“, вели Јорданов.
Штипскиот градоначалник објаснува дека поради зголемената побарувачка на недвижнини во Штип, зголемени се цените на становите, па затоа се зголемува и интересот за градба. Како резултат на тоа, до општината се поднесени неколку иницијативи за носење на нови ДУП-ови.
За зголемениот интерес за станови зборуваат и бројките. Драган Каров од Одделението за даноци во Општина Штип за Локал Актив вели дека на територија на Општина Штип во 2024 и 2025 година продадени се вкупно 245 нови станови.
„Во 2024 година се продадени 135 нови станови на територијата на Општина Штип, а во 2025 година до август имаме 110 станови. Помеѓу нив имаме станови во станбени згради со ознака А2 и станови во згради со ознака А1, односно оние популарни куќи кои стануваат мали станбени згради. Оние коишто се во станбени згради со ознака А2 се ослободени од данокот на промет во првите пет години од продажбата, а оние коишто се во малите станбени згради со ознака А1 не се ослободени од данок на промет“, вели Каров.
Mногу повеќе деградација, отколку урбанизација на јавните простори
Јорданов, како и неговите колеги градоначалници од регионот кои ги исконтактиравме за оваа сторија на Локал актив, се децидни дека постапката за донесување еден ДУП е транспарентна и ги поминува филтрите на јавна анкета и релевантни институции и се води сметка за јавниот интерес. Но, дали навистина се води сметка за јавниот интерес?
Архитектите предупредуваат дека крајниот збор за гласање на ДУП-овите го носат советниците кои се под политичко влијание и немаат доволни познавања од областа, за правилно да одлучат. Во случајот со Штип, Комисијата за урбанизам, комунални дејности и заштита на животната средина која ги разгледува и одлучува првично по овие точки ја води советник кој е професор во средно училиште, а членови се двајца правници, економист и геолог.
Општата слика во однос на урбанизацијата на градовите покажува дека нема стратегија за развој и дека ако треба да се оцени состојбата на терен, мошне сигурно е дека се работи многу повеќе за деградација отколку за урбанизација на јавните простори. Ова е став на м-р Калина Јовановска, дипломиран архитект, според која приватниот интерес е на прво место, додека јавните простори кои се во надлежност на општините и градската управа се деградирани и неодржувани. Дополнително, појавата на дивоградби и пренаменување на објекти од индивидуално во колективно домување не се веќе пример за поголемите, туку и за помалите градови.
„Оваа појава умешно се провлекува изминативе години, без застој. Од неа ни произлегуваат лошо урбанизирани градски средини, во кои повторно се провлекува приватниот интерес. Се гради и се создава повеќе станбена површина за продажба, а се занемарува квалитетот на живеење. Иако граѓаните се жалат, становите постојано се продаваат. Зелените површини и паркинг местата, кои се примарни забелешки, треба да се дефинираат посериозно од само процент и бројка во правилниците“, вели Јовановска.
Генерални урбанистички планови, односно планови кои ги уредуваат границите на градовите, организацијата, намената, начинот на употреба на просторот и земјиштето, условите за изградба на планираните градби, како и сообраќајната и комуналната инфраструктура, начините на заштита и уредување на животната средина, заштитата на недвижното културно наследство и други аспекти на социјалната, економската и еколошката одржливост на човечките населби, се обемни постапки за кои се изработуваат поединечни студии за сите наведени аспекти. Се работи за обемни постапки кои бараат вклучување на експерти од различни области, како и финансии кои не се во корелација со буџетите на општините, се што се оневозможува ревидирањето на планските решенија на секои 10 години (плански период за кој се изработува Генерален урбанистички план). Токму затоа плановите продолжуваат да важат сѐ до донесување на нови, и покрај тоа што во меѓувреме настанале нови реалности, велат архитектите кои говорат за Локал Актив.
Ова е проблем за кој архитектите велат дека влече корени уште од време на Југославија, кога процесот на урбанизација бил многу спор и статичен, па тогаш за првпат се појавиле дивоградбите, затоа што немало урбанистички простор каде можеле да се градат викендици или станбени единици за индивидуално домување. Подоцна, по осамостојувањето на Македонија, во неколку наврати со измените во законот тие се легализираа за евро од квадрат, иако некои од нив не се во согласност со основните стандарди – немаат зелени површини, доволно паркинг места, соодветен пристап и сл.
Дали со овој начин на урбанизам правиме урбанизација или деградација на просторот?
Архитектката Калина Јовановска смета дека решенијата на овие проблеми лежат пред сѐ во колективно освестување од страна на купувачите, и во нивни барања за подобар квалитет. Што се однесува до решенијата кои треба да произлезат од страна на надлежните институции, Јовановска вели дека е потребно реобмислување на правилници за урбанистичко планирање, како и проектирање во согласност со новите стандарди, како и барања на модерното живеење. Потребна е и анализа на веќе настанатите штети со наоѓање на методи за справување со хаосот.
„За да можат жителите да го осетат просторот воопшто дека постои и да сакаат да престојуваат во него, истиот мора да биде уреден, или човекомерно уреден. Ние очекуваме нешто што еднаш е направено да биде вечно. Тоа не е можно. Сѐ има век на траење и сѐ треба да се обновува и да се прилагодува на новонастанатите потреби ако сакаме оние за кои е наменето да го користат“, вели Јовановска.
Сакаат зеленило, но и поголем стан
Во 2000 година, 57,9% од луѓето во Македонија живееја во град, а стапката на урбанизација забележува стабилен раст. Во последните две децении, државата бележи забрзана урбанизација – нови згради, проширување на градовите, бетонирање на зелените површини. Додека урбаниот развој се прикажува како показател за економски напредок, многу заедници сведочат на негативните последици: уништени паркови, нефункционална инфраструктура, и губење на културниот и природниот идентитет на просторот. Трајната миграција кон градовите носи со себе и инфраструктурни и еколошки предизвици. Колку урбанизацијата навистина ѝ служи на јавноста, а колку на интересите на мал број инвеститори?
Биљана Насковиќ, членка на Управен одбор на Асоцијација на архитекти на Македонија и одговорна за работи од областа на урбанистичкото планирање, смета дека Законот за постапување со бесправно изградени објекти (популарно познат како Закон за легализација) е главната причина за уништувањето на нашите градови, села, заштитени подрачја, а посебно фактот дека овој закон не е планска, туку политичка одлука.
„Во моментот кога се дозволи да се здобијат со правен статус објекти изградени без техничка документација, плус изградени на земјишта во сопственост на Република Македонија, на незаконски растојанија и непримерни височини во однос на соседите, изградени на јавни сообраќајни површини, во заштитени природни подрачја и сл., урбанизмот стана подреден на легитимирано беззаконие. Во однос на трансформацијата на станбените куќи во станбени згради, вината е подеднаква и на сопствениците и на институциите. Наспроти популарните телевизиски исечоци каде жителите бараат зеленило, поднесените анкетни листови во најголема мера се однесуваат на барања за зголемување на сопствените површини за градба и дополнителна катност. Ние сите сакаме зеленило, јавен простор, парк, ама се тоа да се обезбеди на парцелата на комшијата“, вели Насковиќ.
Според архитектката, идентично е со проблемот со паркирањето.
„За жал, најгласните жители кои раскажуваат дека нема каде да паркираат, се оние кои не си купиле паркинг место туку паркираат во зелени површини. Додека купувањето на станбена единица не се поврзе нужно со купување на паркинг место, и казнивоста на непочитувањето на прописите не ни се зголеми, проблемот немa да се реши – заклучува Насковиќ.
Малите општини со поинакви проблеми
Од двете општини од крајниот исток, Делчево и Берово, велат дека имаат стратегии за развој на градовите во делот на урбанизација. Во Берово, кое во летото привлекува туристи, во завршна фаза на изработка е Генерален урбанистички план, со кој ке биде регулирана комплетната стратегија во однос на урбанизација и развој на градот. Во Делчево урбанистичкиот развој е регулиран преку годишните програми за изработка на урбанистички планови и финансирање во изработката и спроведувањето на урбанистичко плански документации – Генерален урбанистички план (ГУП), Детален урбанистички план (ДУП) и сл.
Постои интерес за инвестирање во изградба на станбени згради, но во Берово како проблем се јавуваат приватни парцели, кои се релативно мали и раздвоени и како такви претставуваат проблем за реализација на објекти наменети за колективно домување, па така во последните неколку години е реализиран само станбен објект од категоријата на социјални станбени единици.
Изминатите 12 месеци беровскиот градежен инспектор, кој има надлежност во однос на дивоградби и узурпација на јавни површини, има констатирано неправилности и води 4 постапки за кои има решенија за прекин на градба и 3 решенија за остранување на градба.
Користењето на јавни површини во контекст на поставување на времени објекти и урбана опрема во Општина Берово е регулирано со донесување на Годишен план за поставување на урбана опрема и времени објекти, за чие користење и поставување се врши контрола од страна на одделенијата задолжени за поставувањето на истите. Граѓаните кои ги прашавме се со поделени мислења за таквото користење на јавни површини. Додека едни сметаат дека премногу се дозволува на угостителските објекти да користат простор кој им крати дел од шеталиштето и слободното движење, други велат дека малите градови за време на летото живеат од туристите.
„Јавниот простор е за сите, а не само за оние што имаат дозвола и добри врски. Да можат тие и на празниот простор ќе стават маси и столови, па наместо да одмараме на клупа, ќе мора да седнеме и да се напиеме нешто“, вели повозрасна жителка на Берово.
„Ние сме мал град и живееме од ова летно движење. Кога ќе се наполнат кафулињата и шеталиштата, се враќа животот. И младите се враќаат, и туристите доаѓаат. Да нема тераси и гужва – ќе биде мртво. За нас, тоа не е само бизнис, туку и начин да се одржи заедницата жива“, вели сопственик на кафуле.
* Родне Деолска е граѓанска активистка од Регионален центар за застапување – Делчево.
** Викторија Димитрова е новинар.
Локал Актив е основан во рамки на проектот „Поттикнување на граѓанскиот ангажман во локалното владеење“, поддржан од Националниот фонд за демократија (National Endowment for Democracy) од САД. Реализацијата на овој проект и формирањето на Локал Актив произлезе од идејата дека непрофитните медиуми на заедницата се од клучно значење за остварувањето на комуникациските права на локалните заедници, а особено на ранливите и маргинализираните групи граѓани.
Локал Актив се надоврзува на активностите на Институтот РЕСИС за унапредување на комуникациските права на граѓаните на локално ниво, преку формирањето на Мрежата од совети на публики во која членуваат повеќе од 60 граѓански организации кои ги застапуваат правата на ранливите групи граѓани низ сите осум региони во РСМ.
