Цената на квадратот за стан во Скопје ќе поефтини само кога би имало катастрофа

Се уште сте шокирани од цените на метар квадратен во Скопје? Инсистирате да живеете во Скопје а сте од внатрешноста? Барате престиж иако може да завршите да ја гледате долната облека на вашиот комшија на само неколку метри од вашиот балкон? Добредојдовте во пазарот на недвижнини!

Во првиот квартал од 2025 година индексот на цени на станови во Скопје скокна за безмалку 19,4 % на годишно ниво – најрезок подем од пандемијата наваму.

Што ја турка цената нагоре?

Најатрактивните градски џебови – Центар, Карпош и делови од Аеродром – одамна го исцрпија расположливото градежно земјиште. На терен ова се претвори во огласи од 2 000 до 2 200 евра по квадрат во Карпош, а во строгиот центар цената често преминува и 2 500 евра.

Податоците за одобренија за градење покажуваат дека општина Аеродром држи првенец, со осум дозволи за само еден месец – повеќе од двојно во однос на следните Центар и Илинден. Тоа значи дека новиот станбен фонд се концентрира токму таму каде што гладот за земјиште е најмалку изразен, а не во централните зони каде што побарувачката е најупорна.

Иако индексот на трошоци за градба се намали за околу 9 % во првата половина од годината, инвеститорите не тргнаа во ценовна војна. Наместо тоа, тие ги користат поефтинетите материјали за да ги амортизираат претходните ценовни шокови – што на крај значи дека готовиот стан не поевтинува. Но, на страната на побарувачката, пазарот и натаму ужива од благодарејќи на релативно евтин станбен кредит: ефективната каматна стапка во април 2025 г. е околу 5,1 %, далеку под двоцифрената инфлација која ги јаде депозитите. За многу домаќинства – но и за инвеститори со кеш – станот останува „сигурен депозит“.

Може ли квадратот да поевтини?

Факторите што би го свртеле трендот се јасни, но тешко дека ќе се јават одеднаш:

• Кредити – ако каматите надминат 6 %, месечната рата ќе „избрка“ дел од купувачите.
• Експлозија на нова понуда – аналитичарите пресметуваат дека би биле потребни повеќе од 10 000 нови станови во ист момент за да се создаде вистински надвишок.
• Фискални мерки против празни станови – локален „vacancy tax“ би можел да го поттикне издавањето или продажбата на имоти што стојат под клуч, односно во Скопје доколку не живеете по лична карта на станот кој го поседувате според катастар ќе добиете двоен данок. Сепак математиката за вакво нешто не речиси и неважна. Стан од 100 квадрати во Тафталиџе кој е на ваше име а не живеете во него нема да ве чини повеќе од 6000 денари годишен данок на имот.

Во отсуство на таква тројна комбинација, повеќето експерти прогнозираат успорување на растот, а не вистински пад.

Каде и зошто се купува најмногу?

• Аеродром – комбинација од нови проекти, добра инфраструктура и уште релативно пристапни 1 700 €/m² привлекува млади семејства и инвеститори.
• Центар – престиж и јавен превоз на „пешачко растојание“ ја држат цената >2 400 €/m² и покрај лимитираната понуда.
• Карпош – близина до деловни и рекреативни зони, поддржана од ИТ-секоторот; цените се движат околу 2 000 €/m².

Широка слика

Пазарот на скопски станови е класичен пример за структурен дефицит во високо урбанизиран град: земјиштето е ограничено, кредитот сè уште релативно евтин, а инвеститорите поминуваат како победници во играта на чекање. Сè додека не дојде до „троен удар“ – повисоки камати, масовна нова градба и поагресивна фискална политика – корекциите, ако ги има, веројатно ќе бидат козметички, а не драматични. Затоа најголемиот број на граѓани кои очајуваат и зборуваат за некаков меур кој „кај и да е ќе пукне“ ќе се изначекаат освен во некакви екстремни услови кои се малку веројатни да се случат. Следствено се отвора прашањето, зошто ги таргетираме збиените урбани јадра наместо пригратските среди каде што е нормално градот да се развива и нуди далеку подобри моменти за урбано но и хумано живеење.