Skip to content
Станот одамна не е само недвижност. За едно просечно македонско семејство тој е животна одлука, повеќегодишен кредит, одложување на други планови и, во многу случаи, финансиска граница што е сè потешко да се помине.
На хартија, просечната плата расте. Во мај 2026 година просечната нето-плата достигна 49.544 денари, што е раст од 8,2 проценти во однос на мај минатата година.
Но истовремено расте и цената на станбениот простор.
И токму кога ќе ги ставиме овие две бројки една до друга, се појавува македонскиот станбен парадокс: платата расте, но станот останува далеку пред неа.
60 квадрати веќе се сериозна инвестиција
За да ја направиме сметката разбирлива, да земеме пример со стан од 60 квадратни метри во Скопје.
Според најновите податоци на порталот „ЦенаКвадрат“, просечната барана цена за продажба во Скопје на 28 јули 2026 година изнесувала 2.156,79 евра за квадратен метар. Порталот ја пресметува оваа вредност како 50-дневен движечки просек врз основа на активни огласи на пазарот.
Тоа значи дека 60 квадратни метри по оваа цена би чинеле приближно:
129.407 евра.
Тоа е речиси 53.500 евра повеќе од сумата што ја добивме со претходната, пониска цена.
И тука е важно едно појаснување: ова не е просечна цена по која становите навистина биле продадени, туку просечна барана цена во активните огласи. Затоа бројката треба да се чита како моментална слика за тоа колку продавачите бараат на пазарот, а не како официјална статистика за реализирани купопродажби.
Но токму таа бројка е важна за граѓанинот кој денес бара стан.
Колку плати се потребни?
Со просечна нето-плата од 49.544 денари, односно околу 805 евра, стан од 129.407 евра вреди околу 161 просечна месечна плата.
Тоа се приближно 13 години и четири месеци работа, под еден услов што во реалниот живот е практично невозможен:
целата плата да оди за стан.
Без храна.
Без сметки.
Без превоз.
Без облека.
Без деца.
Без одмор.
Без кирија додека се штеди.
Без каков било друг трошок.
Токму затоа оваа бројка не треба да се чита како „за 13 години секој може да купи стан“.
Таа покажува колку е голем јазот меѓу цената на недвижноста и приходот на просечниот работник.
И кога ќе се користи најновата барана цена, станбената недостапност изгледа уште посериозно отколку во претходната пресметка.
А што ако се штеди 20 проценти од платата?
Тука математиката станува уште посурова.
Ако човек успее секој месец да издвојува 20 проценти од просечната нето-плата, тоа би биле околу 161 евро месечно.
За да собере 129.407 евра, без никакво зголемување на цената на станот, без камата и без трошоци, би му биле потребни околу 67 години.
Шест и пол децении.
Секако, никој нормален не ја прави оваа сметка со очекување дека еден човек сам ќе штеди за цел стан.
Но токму затоа оваа пресметка е толку важна.
Таа покажува дека просечната македонска плата сама по себе нема доволна сила да го следи станбениот пазар.
Во реалноста, купувањето стан станува можно главно преку комбинација од две плати, помош од семејството, наследство, сопствени заштеди и банкарски кредит.
А за многу млади луѓе – преку комбинација од сите овие фактори.
Пазарот на недвижности не чека платите да го стигнат
Според „ЦенаКвадрат“, просечната барана цена во Скопје на крајот на јули 2026 година е околу 2.157 евра за квадратен метар, а порталот регистрира раст од околу 17 проценти во однос на претходниот период.
Тоа е многу важно ако се спореди со растот на просечната нето-плата.
Платата во мај пораснала 8,2 проценти на годишно ниво.
Од другата страна, бараниот станбен квадрат, според „ЦенаКвадрат“, се движи со значително повисока стапка.
Тука се појавува суштината на проблемот.
Не е доволно платата да расте. Таа мора да расте побрзо од цената на станот ако сакаме домувањето да стане подостапно.
Ако квадратот бега побрзо од платата, купувачот секоја година мора да трча уште побрзо само за да остане на истото место.
Скопје има огромни разлики од населба до населба
И просекот од 2.156,79 евра може да скрие многу различни реалности.
Во Скопје Центар, „ЦенаКвадрат“ покажува барана цена од околу 2.272 евра за квадрат, додека во Карпош е околу 2.108 евра, а во Аеродром околу 2.040 евра.
Во Кисела Вода просекот е околу 1.821 евро, во Гази Баба околу 1.577 евра, а во Ѓорче Петров околу 1.487 евра за квадрат.
Тоа значи дека истиот стан од 60 квадрати, математички кажано, може да има огромно различна цена зависно од локацијата.
Во Центар, 60 квадрати по просечната барана цена би биле околу 136.000 евра.
Во Ѓорче Петров, истите 60 квадрати би биле околу 89.000 евра.
Во Гази Баба – околу 94.600 евра.
Во Кисела Вода – околу 109.300 евра.
Значи, прашањето „колку чини стан во Скопје?“ нема еден одговор.
Но има една заедничка работа:
за просечниот работник, станбениот квадрат е скап.
Тогаш доаѓа кредитот
За повеќето семејства купувањето стан не значи дека треба да имаат 129.407 евра на сметка.
Тие треба да имаат сопствено учество, а остатокот го презема банката.
Но кредитот ја менува математиката.
Ако земеме илустративно учество од 20 проценти за стан од 129.407 евра, купувачот би требало да обезбеди околу 25.881 евро сопствени средства.
Останатите 103.526 евра би биле кредит.
И токму тука станбената недостапност добива уште една димензија.
Зашто млад човек кој нема 25.000–26.000 евра за учество не може едноставно да каже: „Ќе земам кредит“.
Кредитот почнува дури откако ќе се најде учеството.
Учество од 26.000 евра е посебна планина
Да замислиме човек кој успева да заштеди 300 евра месечно.
За да собере околу 25.881 евро, би му биле потребни повеќе од седум години, под услов цената на станот воопшто да не се промени.
Ако успева да заштеди 200 евра месечно, периодот расте на речиси 11 години.
И тоа е само учеството.
Потоа доаѓа кредитот.
Потоа каматата.
Потоа нотарот.
Потоа даноците и административните трошоци, зависно од видот на трансакцијата.
Потоа опремувањето на станот.
Потоа животот.
Затоа „можам да добијам станбен кредит“ и „можам да си дозволам стан“ не се иста работа.
А што ако се земе кредит за 30 години?
Тука станува збор за сосема поинаква финансиска одлука.
Ако, само за илустрација, би се финансирале околу 103.500 евра со 30-годишен кредит и каматна стапка од околу 3,5 проценти, месечната рата би била приближно 465 евра.
Тоа е повеќе од половина од една просечна нето-плата.
Секако, реалната рата зависи од банката, каматата, фиксниот или променливиот период, учеството, рокот, кредитоспособноста и сите дополнителни услови.
Но илустрацијата е доволно јасна:
за човек со една просечна плата, кредитот за просечен скопски стан од 60 квадрати може да биде практично недостижен.
За домаќинство со две плати ситуацијата е значително поинаква.
Но токму тука се појавува социјалниот парадокс: пристапот до сопствен дом сè повеќе зависи од тоа дали семејството има два приходи и почетен капитал.
А каде е киријата?
Третата опција е изнајмувањето.
И тука „ЦенаКвадрат“ дава интересна слика.
Просечната барана кирија во Скопје во јули е околу 8 евра за квадратен метар, односно за стан од 60 квадрати математички околу 480 евра месечно.
Тоа е повторно голема сума за македонски услови.
Но киријата има една предност: не бара десетици илјади евра почетен капитал.
За младо семејство кое нема наследен имот, нема помош од родители и нема заштеда, таа често е единствената реална опција.
Но има и фундаментален недостаток:
киријата не создава сопственост.
Десет години плаќање кирија значи десет години трошок за домување, но не и десет години отплата на сопствен стан.
Од друга страна, сопственичкиот кредит носи долгорочна обврска, камата и ризик од промена на условите.
Затоа прашањето „што е поевтино – кирија или кредит?“ нема универзален одговор.
И тука се појавува еден македонски парадокс
Според „ЦенаКвадрат“, градскиот просек на барана кирија е околу 8 евра за квадрат. Во Аеродром е околу 8 евра, во Центар исто така околу 8, додека во Ѓорче Петров и Чаир е околу 6 евра.
Тоа значи дека и изнајмувањето станува сериозна ставка во семејниот буџет.
Ако семејството плаќа 480 евра кирија, тоа е околу 60 проценти од една просечна нето-плата.
За едно лице тоа е практично невозможно без дополнителен приход.
За домаќинство со две плати, киријата е полесно поднослива.
Но тогаш повторно се враќаме на истата точка:
македонскиот станбен пазар најмногу им одговара на оние кои веќе имаат два приходи или сопствен капитал.
Скопје не е цела Македонија
Важно е да не се направи грешка и станбениот проблем да се претстави како исклучиво скопски.
Цените значително се разликуваат меѓу градовите и општините.
Но Скопје има посебен проблем: тука се концентрирани работните места, универзитетите, администрацијата, најголемиот дел од услугите и значаен дел од економската активност.
Затоа многу млади луѓе кои сакаат подобра работа практично се принудени да бараат домување токму на најскапиот пазар.
И така се создава круг:
работата е во Скопје → станот е скап → киријата е скапа → штедењето е тешко → учеството се одложува → кредитот се зема подоцна.
Најголемиот проблем можеби не е цената на квадратот
Кога ќе се погледне целата математика, станува јасно дека проблемот не може да се сведе само на тоа дали квадратот чини 1.500, 2.000 или 2.150 евра.
Станот е производ.
Платата е приход.
Кредитот е финансиски инструмент.
А меѓу нив мора да постои однос што едно просечно домаќинство може да го издржи.
Ако цената на станот расте побрзо од приходот, достапноста се намалува.
Ако кредитите поскапат, достапноста дополнително се намалува.
Ако учеството е високо, младите подолго остануваат кај родителите.
Ако кириите растат, потешко се штеди за учество.
И така се создава затворен круг.
Платата расте, но станот и понатаму бега
Официјалната статистика покажува дека просечната нето-плата во мај достигнала 49.544 денари, со годишен раст од 8,2 проценти.
Но најновата пазарна слика од „ЦенаКвадрат“ покажува просечна барана цена од околу 2.157 евра за квадрат во Скопје, со раст од околу 17 проценти.
Токму тука е суштината.
Платата расте, но квадратот во последниот период расте побрзо.
Затоа главното прашање за станбената политика не треба да биде само:
„Колку чини квадратот?“
Туку:
„Колку квадрати може да купи едно просечно домаќинство со своите приходи?“
Тоа е вистинскиот показател за достапноста.
И кога ќе ја направиме најновата сметка, сликата е многу поостра од претходната: 60 квадрати по актуелната просечна барана цена во Скопје чинат околу 129.400 евра – повеќе од 13 години цела просечна нето-плата, ако човек не потроши ниту еден денар од неа.
Во реалниот живот, се разбира, тоа е невозможно.
Затоа станбениот проблем веќе не е само проблем на недвижностите.
Тоа е економско и социјално прашање.
Прашање за младите кои сакаат да се иселат од родителскиот дом.
За семејствата кои сакаат да имаат деца.
За работниците кои сакаат да останат во Македонија.
И за државата која сака младите да не ја гледаат иднината единствено преку клучевите од станот што никогаш не успеале да го купат.
Станот не мора да биде евтин. Но мора да биде достижен.
А најновата математика на македонскиот станбен пазар покажува дека за сè поголем број граѓани – тој станува сè подалечен.
