Анализа: Кои станбени кредити се најповолни за август 2026

Каматите почнуваат од 2,9 проценти, но најниската бројка во рекламата не значи секогаш и најевтин станбен кредит. Рацин.мк ги провери јавно објавените услови на сите 12 банки што работат во Македонија и ги спореди каматите, должината на фиксниот период, СВТ, учеството, провизиите, осигурувањето и условите што важат откако ќе заврши промотивната камата.

Според официјалната листа на Фондот за осигурување на депозити, во земјава во моментов работат 12 банки: АЛТА, Капитал банка, Комерцијална банка, НЛБ банка, ПроКредит банка, Силк Роуд банка, Стопанска банка Скопје, ТТК банка, УНИБанка, Халкбанк, Централна кооперативна банка и Шпаркасе банка. Во анализата се опфатени сите нивни јавно достапни понуди за станбено кредитирање што важат или се објавени во август 2026 година.

Резултатот покажува дека нема една банка која е најевтина за секој клиент. За купувач на прв дом во моментов особено се издвојуваат ЦКБ и Халкбанк. За клиент кој сака десет години непроменета рата силни понуди имаат Халкбанк, Комерцијална банка и ТТК. За оној кому му е најважно што подолго да биде заштитен од промена на каматата, УНИБанка оди чекор подалеку и нуди фиксен период од 12 години.

Прв дом сега значи и само 10 проценти сопствени пари

Од декември минатата година правилата за станбено кредитирање се поповолни за граѓаните што навистина го купуваат својот прв дом.

Одлуката на Народната банка дозволува односот меѓу кредитот и вредноста на недвижноста, ЛТВ, да достигне 90 проценти кога станува збор за прва куќа или стан за сопствено живеење. За останатите купувачи лимитот е 75 проценти. Практично, регулативата овозможува првиот дом да се финансира со најмалку 10 проценти сопствено учество, додека за втор стан или друг случај потребни се најмалку 25 проценти, освен ако банката не прифати дополнително обезбедување. Банката сепак може да постави и построги услови.

Разлика има и кај задолженоста. За прв дом максималниот ДСТИ, односно делот од приходите што може да оди за отплата на долгови, е 55 проценти кај денарски кредит и 50 проценти кај кредит со девизна клаузула. Во останатите случаи лимитите се 50 и 45 проценти. Максималниот рок на станбен кредит останува 30 години.

Што нудат сите 12 банки во август

Банка	Најинтересна јавно објавена понуда	Што треба да се знае
Централна кооперативна банка	2,90% фиксно 5 години за „Наш прв дом“, потоа 3,80% променлива	СВТ во репрезентативниот пример е 3,46%. Нема трошок за документација, нотар и правно мислење, а за одредени млади семејства има можност за намалување на каматниот трошок до 2.000 евра.
Халкбанк	2,90% фиксно дури 10 години за прв дом со животно осигурување	Минимум 10% учество. Потоа каматата моментално би била 5,019%, со минимум 4,5%. Објавениот СВТ е 3,79%, но не ја вклучува премијата за животно осигурување.
Комерцијална банка	3,00% фиксно 5 години или 3,20% фиксно 10 години со животно осигурување	Кај 10-годишната опција потоа следува 4,70%, а репрезентативниот СВТ е 3,86%. Дел од нотарските, хипотекарните и имотните осигурителни трошоци не се во СВТ.
ТТК банка	2,90% фиксно 5 години или 3,30% фиксно 10 години	Кај 10 години СВТ е 4,06%. Во промотивниот период нема надомест за обработка и одобрување, ниту трошок за првата проценка. Осигурувањата се дополнителен трошок.
Шпаркасе банка	Од 3,40% фиксно 10 години	До 400.000 евра, учество од 15%. Потоа 6-месечен Еурибор + 2,77 процентни поени. Поволната камата е врзана со користење пакет со дозволено пречекорување и кредитна картичка.
НЛБ банка	Од 3,05% фиксно првите 5 години, со избор на фиксен период од 5 или 10 години	До 36 милиони денари и до 30 години. До 31 август банката не наплаќа трошоци за проценка и манипулативни трошоци.
Стопанска банка Скопје	3,20% фиксно 5 години или 3,50% фиксно 10 години со животно осигурување и плата во банката	Без животно осигурување стапките се 3,40% и 3,70%. По фиксниот период за приматели на плата важи 5,65%. Во август важат редовните трошоци, бидејќи јулската промоција заврши.
АЛТА банка	3,00% фиксно 5 години или 3,40% фиксно 10 години	По фиксниот период следува 6-месечен Еурибор + 1,639 процентни поени, но каматата не може да падне под 5,50%. ЛТВ е до 90% за прв дом и до 75% во другите случаи.
ПроКредит банка	3,65% фиксно 5 години или 3,95% фиксно 10 години	СВТ е 3,70% кај петгодишната и 4,08% кај десетгодишната опција. Има провизија од 1% за исплата, 1.000 денари за апликација и 4.000 денари за проценка. Минимално учество 15%.
УНИБанка	Од 3,70% со ризико осигурување, фиксно дури 12 години за прв дом	Без ризико полиса почетната стапка е од 3,90%. Рокот може да достигне 30 години. Најдолг јавно понуден фиксен период меѓу анализираните понуди.
Силк Роуд банка	3,75% фиксно 10 години со животно осигурување и плата во банката	Потоа 6-месечен Еурибор + 2,904 процентни поени, но минимум 5,50%. Учество почнува од 10%, а проценката е бесплатна до крајот на 2026 година.
Капитал банка	3,75% фиксно 10 години	Потоа 6-месечен Еурибор + 2,75 процентни поени, минимум 5%. Учество е 10% за прв дом и 25% во другите случаи. Има 1% провизија за обработка, 3.000 денари годишно одржување и 5% провизија за предвремена отплата.

ЦКБ или Халкбанк за прв стан?

На хартија двете почнуваат со идентични 2,90 проценти, но производите се суштински различни.

ЦКБ има пократок фиксен период од пет години, но потоа објавува променлива камата од 3,80 проценти. Дополнително, августовската понуда за „Наш прв дом“ ги отстранува некои од трошоците кои кај станбен кредит знаат да достигнат неколку стотици евра: нема надомест за документација, правно мислење и нотар, а првата проценка е бесплатна. Репрезентативниот пример за кредит од 50.000 евра на 20 години дава СВТ од 3,46 проценти.

Има и интересна дополнителна поволност. За одредени млади вработени брачни партнери и семејства со прво дете, ЦКБ предвидува можност за отстапка од вкупниот каматен трошок до 2.000 евра.

Халкбанк, од друга страна, ја „заклучува“ истата камата од 2,90 проценти цели десет години. Тоа е исклучително силен аргумент за семејство кое сака да знае колкава ќе му биде ратата во следната деценија. Минималното учество е 10 проценти, а нема провизија за обработка.

Но тука има важен детал кој лесно се губи во рекламата. Халкбанк објавува СВТ од 3,79 проценти, но експлицитно наведува дека премијата за задолжителното животно осигурување не е вклучена во таа пресметка. Реалниот трошок затоа зависи и од возраста, здравствените параметри и избраната полиса на клиентот.

Оттука, според јавно објавените услови, ЦКБ во август има една од најсилните понуди ако приоритет се ниските влезни трошоци и пониската објавена стапка по петтата година. Халкбанк е посилна ако приоритет е сигурноста на ратата во период од цела деценија.

Комерцијална и ТТК водат тесна трка кај десетгодишните кредити

За граѓанин кој не влегува во посебна програма за прв дом, Комерцијална банка е меѓу најконкурентните понуди што ги најдовме.

Со животно осигурување таа нуди 3,20 проценти фиксно во првите десет години, а потоа 4,70 проценти. Во официјалниот репрезентативен пример од 3,075 милиони денари на 30 години, СВТ изнесува 3,86 проценти.

ТТК е само една десетинка повисоко, со 3,30 проценти фиксно десет години. Нејзина предност се тековните промоции: нема трошок за обработка, одобрување и администрирање, а првата проценка е бесплатна до крајот на годината. Репрезентативниот СВТ е 4,06 проценти, но полисите за животно и имотно осигурување не се вклучени во него.

Кај ТТК постои и варијанта со 2,90 проценти фиксно пет години, но тука добро се гледа зошто не треба да се гледа само рекламната камата. Репрезентативниот СВТ на оваа опција е 4,26 проценти, повисок од СВТ од 4,06 проценти кај кредитот со 3,30 проценти фиксно десет години. Причината е различната камата во остатокот од рокот.

Колку значи една десетинка во ратата?

За да добиеме споредлив приказ, Рацин.мк направи и иста ануитетна пресметка за кредит од 80.000 евра со рок од 30 години, без провизии, осигурување и без промена на каматата по фиксниот период.

При 2,90 проценти камата, ратата би била околу 333 евра месечно.

При 3,20 проценти е околу 346 евра.

При 3,40 проценти е околу 355 евра.

При 3,75 проценти е околу 370 евра.

При 3,95 проценти е околу 380 евра.

Разликата меѓу 2,90 и 3,95 проценти е околу 47 евра месечно. Но кај станбен кредит на 30 години, многу поважно може да биде што се случува по петтата или десеттата година.

Токму тука понудите значително се разликуваат.

ЦКБ за прв дом во моментов наведува 3,80 проценти по петтата година. Комерцијална кај десетгодишната опција наведува 4,70 проценти. ТТК моментално пресметува 5,096 проценти по десеттата година. Кај АЛТА и Силк Роуд постои минимална граница од 5,50 проценти, без оглед колку би паднал Еурибор. ПроКредит има минимум од 4,95 проценти, а Капитал банка 5 проценти.

Затоа разликата од 0,2 или 0,3 процентни поени во првите години не треба автоматски да биде пресудна.

УНИБанка не е најевтина, но нуди најдолга заштита

Посебно место во споредбата има УНИБанка. Нејзината почетна камата од 3,70 проценти со ризико осигурување не е најниската на пазарот, но за прв дом е фиксна цели 12 години. Без ризико осигурување стапката почнува од 3,90 проценти.

За купувач кој очекува дека каматните стапки во иднина може повторно да растат и сака максимално долг период со предвидлива рата, 12 години фиксирана камата има вредност која не се гледа само во првата месечна рата.

НЛБ со августовско намалување на трошоците

НЛБ во август има друга предност. Почетната фиксна камата е од 3,05 проценти за пет години, а банката нуди и варијанта со десетгодишна фиксна стапка. Максималниот кредит е зголемен на 36 милиони денари, со рок до 30 години.

До 31 август нема трошоци за проценка и манипулативни трошоци, што може значително да го намали почетниот паричен издаток при купување стан.

Евтината камата понекогаш се враќа преку други трошоци

Најважниот заклучок од споредбата е дека СВТ е подобар показател од номиналната камата, но дури ни СВТ не е секогаш целата приказна.

Халкбанк директно предупредува дека животното осигурување не е вклучено во објавениот СВТ. ТТК наведува дека трошоците за животна и имотна полиса не се познати однапред и затоа не се вклучени. Комерцијална банка не ги вклучува сите трошоци за осигурување на недвижноста, упис на хипотеката, нотар и адвокат.

Кај ПроКредит, пак, провизијата за исплата е 1 процент. На кредит од 100.000 евра тоа се 1.000 евра само за оваа ставка. Постојат и 1.000 денари за апликација, 4.000 денари за проценка и годишна репроценка од 1.000 денари.

Капитал банка има уште поинаква структура. Покрај 1 процент еднократна провизија за обработка, наплаќа 3.000 денари годишно за одржување, а провизијата за предвремена отплата е 5 проценти. Тоа може да биде важен фактор за клиент што планира да го затвори кредитот порано или подоцна да го рефинансира.

Шпаркасе ја условува најниската камата од 3,40 проценти со пакет кој вклучува и дозволено пречекорување и кредитна картичка. Тоа не мора да биде неповолно, но значи дека реалната споредба треба да ги опфати и трошоците на производите што клиентот мора да ги користи за да ја добие рекламираната стапка.

Кој е најповолен во август?

Ако се земат предвид јавно објавените услови до 20 август, а не само рекламната каматна стапка, споредбата на Рацин.мк покажува неколку различни победници.

За прв дом и минимални почетни трошоци, ЦКБ има исклучително силен пакет со 2,90 проценти фиксно пет години, СВТ од 3,46 проценти во репрезентативниот пример и низа укинати трошоци. За дел од младите семејства има и дополнителна поволност до 2.000 евра.

За прв дом и најголема сигурност на ратата, Халкбанк се издвојува со 2,90 проценти фиксно цели десет години и 10 проценти учество. Главната резерва е задолжителното животно осигурување кое не е вклучено во објавениот СВТ.

Кај класичните десетгодишни понуди, Комерцијална банка со 3,20 проценти е меѓу најповолните според јавно објавената номинална стапка, веднаш пред ТТК со 3,30 проценти. ТТК, пак, компензира со нула денари за повеќе банкарски провизии во актуелниот промотивен период.

Шпаркасе и АЛТА се следната група со 3,40 проценти фиксно десет години, додека Стопанска банка нуди 3,50 проценти за истиот период за клиент со плата во банката и животно осигурување.

УНИБанка со 3,70 проценти не е најевтина според номиналната камата, но единствена меѓу анализираните јавно рекламира фиксен период од 12 години.

Силк Роуд и Капитал банка се на 3,75 проценти за десет години, а ПроКредит на 3,95 проценти. Кај сите три треба внимателно да се погледнат условите по истекот на фиксниот период и дополнителните провизии.

Но конечниот победник не може да се утврди само со една табела. Двајца клиенти кои бараат ист износ од иста банка можат да добијат различна конечна понуда поради возраста, приходите, работодавачот, кредитната историја, вредноста на недвижноста, животното осигурување, префрлањето на платата и интерниот кредитен рејтинг.

Затоа, пред потпис на договор, најкорисно е од најмалку три банки да се побара пресметка за идентичен износ и идентичен рок, со прикажани месечна рата, СВТ, вкупен износ за отплата, цена на животното и имотното осигурување, нотарски и хипотекарни трошоци, провизија за предвремена отплата и формулата според која ќе се менува каматата по истекот на фиксниот период. Дури тогаш може да се види кој кредит е навистина најевтин за конкретниот купувач.