Skip to content
Ако првата приказна за македонскиот станбен пазар беше зошто квадратот е толку скап, втората логично продолжува со прашањето: зошто Народната банка сега му дозволува на граѓанинот да се задолжи помалку и пократко за да стигне до тој квадрат?
Од 1 декември 2026 година станбените кредити, освен оние за прво купување сопствено живеалиште, ќе можат да се отплаќаат најмногу 25 години наместо досегашните 30. Кај хипотекарните потрошувачки кредити рокот се скратува од 20 на 15 години.
Паралелно, се намалува и максималниот дозволен однос меѓу месечните отплати на кредитите и приходот на должникот – ДСТИ. За денарските кредити лимитот се намалува од 50 на 45 проценти, а за кредитите со валутна компонента од 45 на 40 проценти. За оние што првпат купуваат сопствен дом, досегашните лимити и рокот од 30 години остануваат.
Тоа на прв поглед изгледа како техничка банкарска одлука. Всушност, може да има директно влијание врз тоа кој ќе може да купи стан, колку ќе може да позајми и колкава рата ќе плаќа секој месец.
НБРМ не ги затвора славините – само ги стеснува
Причината за мерката е темпото на кредитирање.
Во првата половина од 2026 година кредитите на населението растеле со годишна стапка од 12,2 проценти, наспроти 11,2 проценти во 2025 година. Но многу поважно за нашата приказна е што станбените кредити растат уште побрзо – 16,6 проценти.
Тоа е бројката што треба да се гледа заедно со растот на цените на становите.
Кога недвижностите поскапуваат, а кредитирањето истовремено забрзува, се создава опасен механизам: граѓанинот мора да позајми сè повеќе за да купи ист квадрат, а банката има поголема изложеност кон имот чија цена веќе пораснала.
НБРМ токму затоа ги користи макропрудентните мерки – не затоа што денес има банкарска криза, туку за да спречи брзиот раст на задолженоста утре да стане проблем за домаќинствата и банките.
Што значи тоа за човекот што купува стан?
Најлесно се гледа преку рокот.
Ако некој зема ист износ на станбен кредит, рокот од 30 на 25 години значи дека истиот долг мора да се врати за пет години пократко. Тоа, при иста каматна стапка, значи повисока месечна рата.
А токму тука доаѓа второто ограничување.
ДСТИ е показател кој кажува колкав дел од приходот може да оди за отплата на долговите. Ако досега кредитната рата можела да достигне 50 проценти од приходот кај денарски кредит, новиот лимит е 45 проценти.
За човек со месечен приход од 60.000 денари, тоа значи намалување на максималниот товар од потенцијални 30.000 на 27.000 денари.
Разликата изгледа мала – 3.000 денари месечно. Но во моментот кога граѓанинот се обидува да финансира стан од 100.000, 120.000 или 150.000 евра, токму тие неколку илјади денари можат да значат помал одобрен кредит или потреба од поголемо сопствено учество.
Зошто токму сега?
Затоа што НБРМ гледа дека кредитниот циклус се забрзува.
Ова не е прва интервенција. Макропрудентните мерки за квалитетот на кредитната побарувачка првпат беа воведени во јули 2023 година, а дополнително беа заострени во декември 2025 година. Новата одлука е уште еден чекор во истата насока.
Притоа, Народната банка прави важна разлика: не сака подеднакво да ги погоди сите купувачи.
Затоа останува поповолниот третман за оние што првпат купуваат сопствено живеалиште. За нив рокот останува 30 години, а ДСТИ лимитите остануваат 50 проценти за денарски и 45 проценти за кредитите со валутна компонента.
Тоа е значаен сигнал.
Регулаторот практично кажува дека едно е човек да купува прв дом за своето семејство, а друго е да се задолжува за дополнителен имот, инвестиција или друга намена обезбедена со недвижност.
Но, дали ова ќе ги намали цените на становите?
Тука одговорот не е толку едноставен.
Ограничувањето на кредитната моќ може да ја намали побарувачката од дел од купувачите. Ако помал број луѓе можат да земат голем кредит, дел од продавачите и инвеститорите во иднина може да се соочат со послаб интерес.
Но тоа не значи автоматски поевтин квадрат.
Зошто?
Затоа што цената на станот не зависи само од кредитите. Во Македонија влијаат и цената на градежното земјиште, трошоците за изградба, понудата на атрактивни локации, готовинските купувачи, дијаспората и инвестициската побарувачка.
Токму затоа мерката на НБРМ треба да се чита пред сè како мерка против прекумерното задолжување, а не како директна мерка за намалување на цените на недвижностите.
НБРМ се плаши од нешто што денес можеби не се гледа
Најважниот дел од приказната е превентивниот карактер.
Банките денес можат да имаат здрави биланси, а кредитите да се отплаќаат редовно. Проблемот се појавува ако истовремено дојде до пад на приходите, раст на каматите или пад на цените на недвижностите.
Тогаш домаќинство кое денес изгледа кредитоспособно може многу брзо да стане преоптоварено со долг.
Народната банка токму затоа со години ги следи показателите како односот меѓу кредитот и вредноста на недвижноста, задолженоста на домаќинствата и квалитетот на станбеното кредитирање. Во последниот подетален извештај за финансиската стабилност, на пример, НБРМ укажува дека просечниот ЛТВ кај станбените кредити бил 64,1 процент, под регулаторниот праг од 85 проценти.
Тоа покажува дека приказната не е „банките се во опасност“.
Приказната е дека регулаторот не сака да чека опасноста да стане очигледна за сите.
А што значи ова за македонскиот станбен пазар?
Тука се спојуваат двете приказни од нашата економска серија.
Од една страна, имаме повеќе од 307 илјади ненаселени станови, а квадратот на атрактивните локации продолжува да поскапува.
Од друга страна, станбеното кредитирање расте со 16,6 проценти, па НБРМ почнува да ја ограничува способноста на дел од граѓаните да се задолжуваат.
Тоа отвора едно многу интересно прашање за следниот период: ако цената на станот продолжи да расте, а кредитната моќ на купувачот се намалува – кој ќе остане да купува?
Одговорот може да биде клучен за иднината на пазарот.
Ако купувачите што зависат од кредит станат послаба сила, а останат оние со готовина, капитал од дијаспората и инвестициски мотив, тогаш ограничувањето на кредитирањето може да го промени не само обемот на пазарот туку и структурата на луѓето што можат да си дозволат сопствен квадрат.
И токму тука се среќаваат двете страни на истиот проблем: станот е сè поскап, а парите со кои граѓанинот може да стигне до него – сè поограничени.
