Skip to content
Македонскиот банкарски систем сè повеќе е изложен на движењата на пазарот на недвижности. Кога голем дел од кредитната изложеност на банките е поврзан со станбени и комерцијални објекти, растот на цените може да изгледа како знак на економска активност и сигурност. Но, ако пазарот влезе во корекција, истиот тој сектор може да стане извор на ризик за банките, градежништвото, компаниите и домаќинствата.
Предупредувањето не доаѓа од шпекулации на пазарот, туку од проценките на Меѓународниот монетарен фонд (ММФ). Во извештајот за Македонија од 2026 година, ММФ посочува дека изложеноста на банките кон станбени и комерцијални недвижности изнесува околу 70 проценти од вкупните кредити. Тоа е висока концентрација што ја прави стабилноста на банкарскиот систем чувствителна на состојбите во еден економски сектор.
Речиси идентична констатација има и Светската банка во Редовниот економски извештај за Западен Балкан (Есен, 2026) објавен на 23 октомври.
Податокот на ММФ не значи дека 70 проценти од кредитите се станбени хипотеки или дека сите се непосредно загрозени. Станува збор за поширока изложеност кон недвижностите, а не за една единствена категорија кредити. Но, токму ширината на таа изложеност го отвора прашањето: колку е диверзифициран ризикот на банките и колку се подготвени доколку пазарот на недвижности почне да се движи во спротивна насока?
Растот на цените и кредитите ја зголемуваат изложеноста
Последните податоци покажуваат дека кредитирањето и цените на недвижностите се движат со високи стапки. Според ММФ, вкупниот кредитен раст во февруари 2026 година изнесувал 12,6 проценти на годишно ниво. Кредитирањето на домаќинствата, особено станбените кредити, пораснало за 16,1 процент, додека кредитирањето на компаниите се зголемило за 14,3 проценти.
Во истиот период, ММФ регистрира и силен раст на цените на станбените недвижности, кој во извештајот е посочен на околу 25 проценти. Тоа е значајно забрзување што ја зголемува важноста на прашањето дали растот на цените е поддржан од реалните приходи, побарувачката и економските можности на граѓаните.
Кога цените растат, вредноста на недвижностите што служат како обезбедување за кредитите исто така се зголемува. Тоа на банките им дава поголема сигурност во случај на проблем со отплатата. Но, таа сигурност зависи од претпоставката дека вредноста на имотот ќе остане висока.
Тука се наоѓа суштинскиот ризик. Ако цените почнат да паѓаат, вредноста на обезбедувањето може да се намали токму во моментот кога на дел од должниците ќе им стане потешко да ги отплаќаат обврските. Во таква ситуација, недвижноста што требало да биде гаранција за кредитот може да не ја покрива во целост изложеноста на банката.
Како корекцијата на цените може да се прелее во банките?
Падот на цените на становите не значи автоматски банкарска криза. За да се појави сериозен проблем, обично е потребно истовремено да се влошат повеќе фактори: да се намалат приходите на домаќинствата, да порасне невработеноста, да се зголемат доцнењата во отплатата и да падне вредноста на недвижностите што служат како обезбедување.
Но, ако неколку од овие процеси се случат истовремено, последиците можат да се шират низ економијата.
Прво, банките би морале да издвојуваат повеќе средства за покривање на потенцијалните загуби од кредитите. Тоа може да ја намали нивната профитабилност и да ги направи повнимателни при одобрувањето нови заеми.
Второ, градежниот сектор би се соочил со послаба побарувачка, потешка продажба на станови и можен застој на нови инвестиции. Компаниите што зависат од продажбата на недвижности, како и голем број поврзани дејности – од производство и транспорт на градежни материјали до занаетчиски услуги – би ги почувствувале последиците.
Трето, домаќинствата што купиле станови со кредити би можеле да се најдат во неповолна позиција. Доколку пазарната вредност на нивниот имот падне, а приходите не растат со исто темпо, нивната финансиска сигурност би се намалила. Тоа особено би било важно за оние што се задолжиле во период на високи цени и имаат голем дел од семејниот буџет врзан за месечната рата.
Оттука, ризикот не е само прашање на банките и нивните биланси. Тој се однесува и на стабилноста на семејните буџети, инвестициите и економската активност.
Народната банка веќе ги заострува правилата
Народната банка не ги игнорира ризиците. ММФ наведува дека македонската централна банка ги заостри макропрудентните мерки за станбеното кредитирање, кои почнаа да се применуваат од 1 декември 2025 година.
Меѓу мерките е намалувањето на максималниот однос меѓу кредитот и вредноста на недвижноста – таканаречениот LTV-показател – од 85 на 75 проценти, со исклучок за купувачите на прв дом. За денарските кредити, ограничувањето на односот меѓу вкупните месечни обврски и приходите е намалено од 55 на 50 проценти, а кај кредитите со валутна компонента од 50 на 45 проценти.
Дополнително, Народната банка го зголеми контрацикличниот заштитен капитален слој, кој треба да им помогне на банките да создадат поголем капитален простор во периоди на кредитен раст и да имаат дополнителна заштита кога условите ќе се влошат.
Овие мерки покажуваат дека регулаторот препознава потреба од ограничување на прекумерното задолжување и јакнење на отпорноста на банките. Но, тие отвораат и пошироко прашање: дали постојните механизми се доволни ако евентуалната корекција на пазарот биде посилна и подолготрајна од очекуваното?
ММФ предупредува, но не најавува банкарска криза
Важно е да се нагласи дека проценката на ММФ не е најава за неизбежен колапс на пазарот на недвижности или на банкарскиот систем.
Напротив, Фондот оценува дека банките во Македонија се добро капитализирани, ликвидни и профитабилни, а нефункционалните кредити остануваат на ниско ниво. Стрес-тестовите на надлежните институции покажуваат дека системските ризици засега се ограничени и дека банкарскиот сектор има капацитет да издржи неповолни сценарија.
Но, во исто време, ММФ нагласува дека високата изложеност кон недвижностите бара внимателно следење. Ако притисоците продолжат, може да бидат потребни и дополнителни мерки.
Оваа разлика е суштинска: стабилноста на банките денес не е гаранција дека концентрацијата на ризик нема да стане проблем утре. Особено ако кредитирањето продолжи да расте брзо, а цените на недвижностите се оддалечат од реалните можности на граѓаните и компаниите.
Клучното прашање е колку е подготвен системот за пад на цените
За да се процени реалната отпорност на банкарскиот систем, не е доволно да се знае колкав е вкупниот удел на изложеноста кон недвижности. Потребни се и подетални податоци: колкав дел од кредитите е директно наменет за купување станбен или деловен простор, колкав дел од кредитите е обезбеден со хипотека, колкава е просечната вредност на кредитот во однос на имотот и како се движат нефункционалните станбени кредити.
Особено важно е да се знае како би се однесувале банките во сценарио во кое цените на недвижностите би паднале за 10, 20 или 30 проценти, а истовремено би се зголемил бројот на должници што доцнат со отплатата. Таквите проценти се хипотетички сценарија, а не прогноза за движењето на пазарот. Но, токму резултатите од ваквите пресметки би покажале колкав е просторот за апсорбирање загуби.
Од Народната банка треба да се побара и објаснување дали стрес-тестовите ги опфаќаат заедничките ефекти од пад на цените, послабата платежна способност на домаќинствата и намалената активност во градежништвото.
Зашто, проблемот не е само во тоа дали банките имаат доволно капитал за да преживеат евентуална корекција. Важно е и дали можат да продолжат да ја финансираат економијата, без нагло затворање на кредитниот вентил за домаќинствата и компаниите.
Високата изложеност кон недвижностите не значи дека македонскиот банкарски систем е пред криза. Но, значи дека неговата стабилност во значителна мера зависи од состојбата на еден сектор. А кога цените растат брзо, кредитите се зголемуваат, а голем дел од банкарските ризици се поврзани со ист вид имот, претпазливоста не е песимизам, туку неопходна економска политика.
